Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
Soll ein Gebäude in mehrere Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Garagen oder sonstige selbstständige Einheiten aufgeteilt werden, ist hierfür eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erforderlich. Nur auf diese Weise kann selbstständiges Eigentum an einzelnen Einheiten entstehen.
Rechtsgrundlage ist die sogenannte Teilungserklärung. Sie muss zumindest notariell beglaubigt werden. In der Praxis wird sie häufig beurkundet, insbesondere wenn zugleich eine Gemeinschaftsordnung aufgenommen wird.
Aus welchen Gründen wird ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt?
In der Praxis wird der Wunsch zur Aufteilung eines Bestandsgebäudes aus unterschiedlichen Gründen an uns herangetragen.
Teilweise soll Liquidität geschaffen werden, ohne das gesamte Grundstück zu veräußern. Dies kann durch den Verkauf einzelner, nach Teilung entstandener Wohnungseigentumseinheiten erfolgen. In anderen Fällen wird ein Gebäude von mehreren Personen, etwa im Rahmen einer Erbengemeinschaft, gehalten und die einzelnen Wohnungen sollen den Beteiligten jeweils gesondert zugeordnet werden. Mitunter wird ein Gebäude auch als Investitionsobjekt erworben, saniert und nach Aufteilung einzeln weiterveräußert.
Unabhängig von den wirtschaftlichen Motiven ist stets zu prüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für eine Teilung vorliegen.
Was ist eine Teilungserklärung?
In der Teilungserklärung bestimmt der Eigentümer eines Grundstücks, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen Einheit verbunden sind.
Typischerweise wird geregelt, dass ein bestimmter Miteigentumsanteil, etwa 250/10.000, mit einer konkret bezeichneten Wohnung verbunden ist. Die jeweilige Einheit wird im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet. Zu einer Einheit können neben den eigentlichen Wohnräumen beispielsweise auch Balkone, Kellerräume oder Stellplätze gehören.
Erst durch die Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch entstehen rechtlich selbstständige Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten mit eigenständigen Grundbuchblättern. Diese können anschließend gesondert verkauft, belastet oder vererbt werden.
Was ist Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen Einheit. Zum Sondereigentum gehören die in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan zugewiesenen Räume.
Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht im Sondereigentum stehen. Hierzu zählen in der Regel das Grundstück selbst, tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Flure sowie gemeinschaftlich genutzte Anlagen. Diese Bereiche stehen im Miteigentum aller Wohnungseigentümer.
Welche Rolle spielt die Gemeinschaftsordnung?
Neben der eigentlichen Teilungserklärung wird regelmäßig eine Gemeinschaftsordnung errichtet. Sie regelt das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und ergänzt die gesetzlichen Vorschriften.
In einer Gemeinschaftsordnung können insbesondere Regelungen getroffen werden zu Sondernutzungsrechten, etwa an Gartenflächen oder Stellplätzen, zur Beschlussfassung und zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, zu Zustimmungserfordernissen bei der Veräußerung einer Einheit, zum zulässigen Gebrauch der Einheiten, zur Verteilung von Kosten und Lasten, zu Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage.
Die Gemeinschaftsordnung hat erhebliche praktische Bedeutung und sollte sorgfältig ausgestaltet werden, da sie das Verhältnis der Eigentümer langfristig prägt.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Voraussetzung für die Eintragung der Teilung im Grundbuch ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde.
Hierfür sind Bauzeichnungen einzureichen, insbesondere Grundrisspläne sämtlicher Geschosse sowie Schnitt- und Ansichtspläne. In diesen Plänen müssen alle Räume, die zu einer bestimmten Einheit gehören sollen, einheitlich gekennzeichnet sein. Die Pläne werden regelmäßig durch einen Architekten erstellt.
Die Baubehörde prüft insbesondere, ob die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen sind und über das Gemeinschaftseigentum erreichbar sind. Bei Wohnungen wird zusätzlich geprüft, ob die zum Wohnen erforderlichen Einrichtungen vorhanden sind. Sind die Voraussetzungen erfüllt, erteilt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Welche Besonderheiten gelten in Hamburg bei Bestandsgebäuden?
Die Aufteilung von Bestandsgebäuden ist in Hamburg durch eine am 13. November 2021 in Kraft getretene Rechtsverordnung erheblich eingeschränkt worden. Diese Regelung wurde zwischenzeitlich verlängert. Ziel ist es, eine Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum und eine mögliche Verdrängung von Bestandsmietern zu erschweren.
Für die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ist eine gesonderte Genehmigung der zuständigen Behörde nach § 250 Absatz 1 Baugesetzbuch erforderlich. Ohne eine solche Genehmigung darf die Teilung nicht im Grundbuch vollzogen werden.
Die Genehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn einer der in § 250 Absatz 3 Baugesetzbuch genannten gesetzlichen Ausnahmefälle vorliegt. Ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen und nicht selbstverständlich.
Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn das Gebäude aus nicht mehr als fünf Wohnungen besteht oder wenn es nach Inkrafttreten der hamburgischen Rechtsverordnung fertiggestellt wurde.
Vor einer beabsichtigten Aufteilung eines Bestandsgebäudes in Hamburg sollte daher frühzeitig geklärt werden, ob eine Genehmigung erforderlich ist und ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie erfolgt der Vollzug im Grundbuch?
Nach Vorliegen der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt legt für jede Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ein eigenes Grundbuchblatt an.
Erst mit dieser Eintragung entstehen rechtlich selbstständige Einheiten. Diese können sodann unabhängig voneinander veräußert, belastet oder vererbt werden.
Wie bereiten Sie eine Teilung vor?
Für die Vorbereitung einer Teilungserklärung empfiehlt sich ein persönlicher Besprechungstermin. Hierbei sollten die Grundbuchangaben des Grundstücks sowie die Entwürfe der Aufteilungspläne vorliegen.
Es ist regelmäßig sinnvoll, die Pläne vor Einreichung bei der Baubehörde mit uns abzustimmen, um formale Anforderungen frühzeitig zu klären und Verzögerungen zu vermeiden.
Gern beraten wir Sie zu den rechtlichen Möglichkeiten der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz und bereiten die erforderlichen notariellen Schritte vor.