Alles zur Grundschuld
Was ist eine Grundschuld?
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, etwa zur Finanzierung des Kaufpreises für eine Immobilie oder der Kosten für den Bau oder die Sanierung, verlangt Ihr Kreditinstitut in aller Regel die Stellung einer Sicherheit in Form einer Grundschuld sowie der Übernahme der persönlichen Haftung (Schuldanerkenntnis). Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie. Sie ermöglicht dem Kreditinstitut die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zu verwerten, indem die Immobilie vom Vollstreckungsgericht zwangsversteigert oder unter Zwangsverwaltung gestellt wird. Beides darf jedoch nur dann geschehen, wenn Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag zur Zahlung von Zins und Tilgung nicht nachkommen.
Was ist eine Hypothek?
Im Volksmund wird häufig davon gesprochen, dass eine „Hypothek aufgenommen wird“. Eine Hypothek ist eine andere Art eines Grundpfandrechtes. Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek unmittelbar mit der gesicherten Forderung verknüpft. Die Hypothek ist deutlich weniger flexibel und wurde im Kreditsicherungsrecht nahezu vollständig von der Grundschuld verdrängt. Ihr finanzierendes Institut wird in aller Regel die Bestellung einer Grundschuld als Sicherheit für einen Immobiliarkredit verlangen.
Wie wird eine Grundschuld bestellt?
Zwecks Bestellung der Grundschuld wird Ihr Kreditinstitut Ihnen oder direkt uns ein Grundschuldbestellungsformular aushändigen, denn die Grundschuld ist in der Regel zu beurkunden. In Ausnahmefällen ist lediglich die Beglaubigung Ihrer Unterschrift erforderlich. Das Formular ist von uns fast immer noch vollständig oder in Teilen auf die konkreten Gegebenheiten anzupassen. Die Grundschuld bedarf im Anschluss an die notariell beurkundete oder beglaubigte Bestellung der Eintragung in das Grundbuch. Diese wird durch uns veranlasst.
Was ist der Unterschied zwischen Darlehen und Grundschuld?
Im Rahmen des Darlehensvertrages vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditinstitut, in welcher Höhe Ihnen ein Darlehen für welche Dauer gewährt wird, welche Zinsen Sie für die Darlehensgewährung zu entrichten haben und wann das Darlehen zurückzuzahlen ist. Die Einzelheiten des Darlehensvertrages sind für Sie wirtschaftlich von wesentlich größerer Bedeutung als die Grundschuld. Diese ist eine standardisierte Sicherheit, die nur dann eine Rolle spielt, wenn Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen. Verhandlung und Abschluss des Darlehensvertrages erfolgen ohne notarielle Mitwirkung.
Was bedeuten die hohen Grundschuldzinsen?
Sie werden sich vermutlich über den deutlich über Ihrem Darlehenszins liegenden Zinssatz der Grundschuldformulare (meist zwischen 12 % und 18 % p.a.) wundern. Diese sog. dinglichen Grundschuldzinsen haben mit dem Zinssatz Ihres Darlehens nichts zu tun. Die Grundschuldzinsen erhöhen lediglich die Sicherheit Ihres Kreditinstituts, nicht aber Ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag. Bei ordnungsgemäßer Erfüllung Ihrer Darlehensverpflichtungen ist die Höhe der Grundschuldzinsen für Sie ohne Bedeutung. Die Grundschuldzinsen können nur im Rahmen einer Zwangsvollstreckung in die Immobilie geltend gemacht werden. Sie sollen sicherstellen, dass hinreichend „Sicherheitsreserve“ vorhanden ist, damit das Kreditinstitut auch nach einem Zahlungsausfall und für die Dauer des Zwangsvollstreckungsverfahrens bezüglich der Forderungen, die sich durch Verzugszinsen und Vollstreckungskosten noch erhöhen können, ausreichend gesichert ist. Die gleiche Funktion einer „Sicherheitsreserve“ hat die in einigen Grundschuldformularen vorgesehene einmalige Nebenleistung (z.B. 5 % des Grundschuldkapitals). Auch diese wird nur im Rahmen einer Zwangsvollstreckung relevant.
Was bedeutet dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung?
Das Kreditinstitut kann aus einer Grundschuld nur vorgehen und die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben, wenn es einen Vollstreckungstitel hat. Damit das Kreditinstitut den Darlehensnehmer bei einem notleidenden Darlehen nicht erst verklagen muss, sehen die Grundschuldformulare regelmäßig vor, dass sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz unterwirft. Diese dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung wird in das Grundbuch eingetragen und ermöglicht eine Vollstreckung in das Grundbuch unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. Durch eine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in einer notariellen Urkunde wird ein Vollstreckungstitel geschaffen, der einem gerichtlichen Urteil hinsichtlich der Vollstreckbarkeit weitgehend gleichsteht.
Was bedeutet persönliche Haftungsübernahme nebst Vollstreckungsunterwerfung?
Üblicherweise verlangen die Kreditinstitute neben der eigentlichen Grundschuld, d.h. der Belastung des Grundbesitzes mit einem Pfandrecht, als zusätzliche Sicherheit die persönliche Haftungsübernahme durch ein sog. abstraktes Schuldanerkenntnis. Das abstrakte Schuldanerkenntnis dient neben der Grundschuld als zusätzliche Sicherheit, indem es Zugriff auf das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers ermöglicht. Üblicherweise muss sich der Darlehensnehmer auch insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Dies ermöglicht eine Vollstreckung in Ihr gesamtes pfändbares Vermögen, einschließlich anderer Immobilien, Konten, Wertpapiere, Bargeld, Forderungen wie z.B. Ihre Gehalts- oder Lohnansprüche oder sonstiger Vermögenswerte – alles natürlich für den Fall, dass Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nicht nachkommen. Die persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen für die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag ergibt sich schon aus dem Darlehensvertrag selbst. Durch die persönliche Haftungsübernahme (abstraktes Schuldanerkenntnis) verbunden mit der Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen ermöglichen Sie eine Vollstreckung, ohne dass das Kreditinstitut Sie zuvor verklagen muss. Selbstverständlich bestehen im Falle einer unzulässigen Vollstreckung Rechtsschutzmöglichkeiten (etwa wenn die fälligen Forderungen im Zeitpunkt der Vollstreckung bezahlt waren).
Was ist eine Zweckerklärung?
Aus der Grundschuld selbst ergibt sich nicht, welche Verbindlichkeiten durch diese gesichert werden. Eine Grundschuld ist nicht abhängig von einer Forderung. Sie kann anders als eine Hypothek auch ohne Zusammenhang mit einer gesicherten Forderung bestehen. Durch die Sicherungsvereinbarung (sog. Zweckerklärung) vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditinstitut, zur Sicherung welcher Ansprüche die Grundschuld dient. In aller Regel verlangt Ihr Institut eine sog. weite Zweckerklärung, wonach die Grundschuld nicht zur Sicherung eines bestimmten Kredits oder einer bestimmten Forderung, sondern zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Kreditinstituts dient. Das bedeutet, dass die Grundschuld auch Forderungen des Kreditinstituts sichert, die nicht in Verbindung mit der Kaufpreisfinanzierung für Ihre Immobilie stehen – etwa im Falle der Überziehung eines Girokontos oder eines Darlehens für den Kauf eines Autos. In der Sicherungsvereinbarung finden sich daneben noch Vereinbarungen zum grundbuchlichen Rang der Grundschuld sowie zu den Bedingungen, unter denen das Kreditinstitut berechtigt ist, die Grundschuld zu verwerten. Die Sicherungsvereinbarung unterzeichnen Sie zusammen mit den sonstigen Darlehensunterlagen ohne Mitwirkung des Notars.
Was bedeutet Vorwegbeleihung?
Bei einem Immobilienkauf wird der Kaufpreis zumeist ganz oder teilweise über ein Kreditinstitut finanziert. Das finanzierende Institut wird das Darlehen, mit dem der Kaufpreis bezahlt wird, nur dann auszahlen, wenn es im Grundbuch durch eine Grundschuld am Kaufobjekt gesichert ist. Eine Grundschuld kann aber immer nur der Eigentümer bestellen, was die Mitwirkung des Verkäufers erforderlich macht, weil das Eigentum an dem Kaufobjekt erst nach Kaufpreiszahlung auf den Käufer umgeschrieben wird. Dies wird über die sog. Vorwegbeleihung gelöst. Mit diesem Begriff ist die Bestellung einer Grundschuld an der noch im Eigentum des Verkäufers stehenden Immobilie zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung des Käufers gemeint. In einem notarüblichen Kaufvertrag erklärt der Verkäufer daher sein Einverständnis und erteilt dem Käufer eine Vollmacht, zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung noch vor Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung eine Grundschuld zu bestellen. Häufig erfolgt die Grundschuldbestellung dann unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages. Die noch im Eigentum des Verkäufers stehende Immobilie soll aber natürlich nicht für Darlehensverbindlichkeiten des Käufers haften, solange der Verkäufer den Kaufpreis noch nicht erhalten hat. Der Verkäufer wird daher durch besondere Klauseln (sog. einschränkte Sicherungsabrede bzw. Zweckerklärung) geschützt und gesichert, indem sich das finanzierende Institut verpflichten muss, aus der Grundschuld erst und nur vorzugehen, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer geleistet wurde.