Immobilienerwerb durch mehrere Personen oder mit einer GbR
I. IN WELCHEM VERHÄLTNIS SOLLTEN WIR EINE IMMOBILIE ERWERBEN?
Erwerben mehrere Personen (etwa Ehegatten oder nicht verheiratete Partner) zusammen ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, stellt sich die Frage, in welcher „Variante“ dieser gemeinschaftliche Erwerb erfolgt. Es kommen vorrangig zwei Möglichkeiten in Betracht, nämlich der Erwerb
- als Bruchteilsgemeinschaft, also zu Miteigentumsanteilen, oder
- mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
II. BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT
Weit verbreitet ist der Erwerb zu Miteigentumsanteilen als sog. Bruchteilsgemeinschaft. Die Miteigentumsanteile können dabei frei gewählt werden (z.B. zu je 1/2 oder zu 1/3 und 2/3). Die Miteigentumsanteile können beispielsweise auch anhand unterschiedlicher Finanzierungsbeiträge dimensioniert werden. Die Miteigentümer werden mit ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen. Prozentangaben werden nicht eingetragen, aber der Nenner eines Miteigentumsanteils kann beliebig gewählt werden und auch 100 sein.
Jeder Miteigentumsanteil bildet rechtlich ein eigenes Objekt des Rechtsverkehrs. Er kann selbständig veräußert, belastet oder vererbt werden, ohne dass die anderen Miteigentümer dies verhindern könnten oder ein Vorkaufsrecht hätten. In der Praxis wird ein solcher Miteigentumsanteil jedoch nur selten von einem fremden Dritten erworben und auch ein Kreditinstitut möchte in der Regel eine Sicherheit an der gesamten Immobilie.
Jeder Miteigentümer ist grundsätzlich zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums in gleicher Weise berechtigt, soweit nicht die Verwaltung und Benutzung durch eine ergänzende Vereinbarung geregelt wird. Eine solche Miteigentümervereinbarung, die zwecks Bindung der Rechtsnachfolger auch in das Grundbuch eingetragen werden sollte, ist vor allem dann erforderlich, wenn fremde Dritte gemeinschaftlich Grundbesitz in Bruchteilsgemeinschaft halten (z.B. ein Garagengrundstück mit mehreren Garagen, deren jeweilige Nutzung jeweils bestimmten Miteigentümern zustehen soll).
Die Miteigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung weiter ausgestalten, z.B. betreffend die Verteilung des Erlöses im Veräußerungsfall zwecks Berücksichtigung unterschiedlicher Finanzierungsbeiträge. Diese Vereinbarung kann je nach Inhalt privatschriftlich getroffen werden oder der notariellen Beurkundung bedürfen, insbesondere wenn sich einer der Miteigentümer – etwa im Trennungsfall – verpflichtet, seinen Miteigentumsanteil zu veräußern.
Verstehen sich die Miteigentümer nicht mehr und finden sie keine andere Lösung, kann – wenn dies nicht ausdrücklich durch Miteigentümervereinbarung ausgeschlossen wird – jeder einzelne Miteigentümer die Versteigerung des gesamten Objekts durch das Vollstreckungsgericht betreiben lassen (Teilungsversteigerung).
III. GESELLSCHAFT BÜRGERLICHEN RECHTS
Alternativ zum Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft können mehrere Personen vor dem Erwerb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts („GbR“) gründen. Die GbR ist eine Personengesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit, die selbst Trägerin von Rechten und Pflichten ist. Erwerberin und sodann Alleineigentümerin der Immobilie ist in diesem Fall die GbR selbst, während die Gesellschafter nicht Immobilieneigentümer sind, sondern Gesellschaftsanteile halten.
Die Errichtung einer GbR erfolgt durch Abschluss eines (ggf. nur mündlichen) Gesellschaftsvertrages. Lediglich wenn eine neu zu gründende GbR zum Zwecke des Erwerbs einer bereits konkret bestimmten Immobilie errichtet werden soll, bedarf der Vertrag zur Gründung der GbR der notariellen Beurkundung. Die Gestaltung des Gesellschaftsvertrages erfordert zusätzliche rechtliche Beratung, weil die gesetzlichen Regelungen der GbR (§§ 705 ff. BGB) zumeist nicht uneingeschränkt passen und daher vertragliche Regelungen, z.B. sog. Nachfolgeklauseln für den Erbfall, in einem individuellen Gesellschaftsvertrag empfehlenswert sind. Ferner ist regelmäßig die Hinzuziehung eines Steuerberaters erforderlich.
Zum 1. Januar 2024 hat sich das Recht der GbR durch das Gesetz zur Modernisierung des Rechts der Personengesellschaften (MoPeG) geändert. Die von der Rechtsprechung anerkannte Rechtsfähigkeit der GbR wurde in das Gesetz überführt und es wurde ein dem Handelsregister vergleichbares Gesellschaftsregister eingeführt. Vor dem Erwerb von Grundbesitz mit einer GbR muss diese in dem bei den Amtsgerichten geführten Gesellschaftsregister mit Namen, Sitz, Anschrift, Gesellschaftern und Vertretungsregelungen eintragen werden. Dies erfordert eine notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung, an der alle Gesellschafter mitwirken müssen. Die Beteiligungsverhältnisse an der GbR werden nicht im Gesellschaftsregister eingetragen. Mit der Eintragung im Gesellschaftsregister wird die GbR zur eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. eGbR. Im Grundbuch wird die eGbR mit Namen, Sitz und Gesellschaftsregisternummer ohne namentliche Nennung der Gesellschafter eingetragen.
Die eGbR ist eine eingetragene Personengesellschaft im Sinne des § 20 Geldwäschegesetz (GwG) und daher verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten in das Transparenzregister (www.transparenzregister.de) eintragen zu lassen. Die Eintragung in das Transparenzregister erfolgt nicht über den Notar, sondern ist von den Beteiligten selbst zu veranlassen.
Die Beteiligungsverhältnisse an einer eGbR lassen sich unter den bestehenden Gesellschaftern durch entsprechende Anteilsübertragung ohne Mitwirkung von Notar und Grundbuchamt formfrei ändern. Wenn Gesellschafter ausscheiden oder Gesellschafter hinzukommen, ist dies durch notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung von sämtlichen Gesellschaftern zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anzumelden. Im Grundbuch werden mangels namentlicher Nennung der Gesellschafter der GbR Veränderungen in den Personen der Gesellschafter nicht wiedergegeben, weil sich die Eigentümerin, nämlich die GbR, nicht ändert.
Bei der Entscheidung für den Immobilienerwerb mit einer GbR ist vorherige Beratung durch einen Steuerberater ratsam. Im Falle der Eigennutzung ist beispielsweise nicht endgültig geklärt, ob erbschaftsteuerliche Befreiungen für das sog. Familienheim in Anspruch genommen werden können. Im Grunderwerbsteuerrecht stehen wegen des Wegfalls des sog. Gesamthandsprinzips Änderungen im Raum, die zurzeit noch bestimmte grunderwerbsteuerfreie Übertragungen von, auf und zwischen Personengesellschaften betreffen.
IV. WAS SOLLEN WIR WÄHLEN?
Der Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft ist der übliche, einfachste und kostengünstigste Weg. Bei Sachverhalten mit voraussichtlich gleichbleibender Eigentumsquote und gleichbleibender Verteilung von Nutzungen und Lasten, vor allem in den meisten Fällen, in denen Ehegatten gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist die Bruchteilgemeinschaft zumeist das angezeigte Modell. Unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen kann durch die Bemessung der Miteigentumsanteile oder formfrei mögliche begleitende Vereinbarungen über die Erlösverteilung im Veräußerungsfall oder eine Darlehensregelung Rechnung getragen werden. Der Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft ist auch aus Sicht der kaufpreisfinanzierenden Kreditinstitute zumeist die bevorzugte Variante. Änderungen der Miteigentumsanteile sind allerdings nur durch notariell zu beurkundende Auflassung und die Eintragung im Grundbuch möglich.
Der Erwerb mit einer GbR bietet sich an, wenn eine möglichst flexible Rechtsform gewünscht wird, bei der die Möglichkeit zur Anpassung der Beteiligungsverhältnisse ohne Mitwirkung von Notar und Grundbuchamt bestehen soll, z.B. um die über die Beteiligungsquote an der GbR vermittelte „wirtschaftliche Berechtigung“ an dem Grundbesitz an die ganz konkret im Rahmen der Finanzierung geleisteten und sich im Laufe der Zeit ggf. verändernden Beiträge anzupassen. Eine GbR ist aber eine komplexe Gesellschaftsform, welche regelmäßig einen höheren Regelungsaufwand und damit einhergehenden Bedarf an rechtlicher und steuerlicher Beratung auslöst. Im Hinblick auf die zwingend erforderlichen Eintragungen im Gesellschaftsregister und im Transparenzregister führt der Erwerb mit einer GbR auch zu einem größeren administrativen Aufwand und zu höheren Kosten. Der Erwerb mit einer GbR sollte grundsätzlich nicht ohne vorherige steuerliche Beratung erfolgen, u.a. weil die Anwendbarkeit bestimmter erbschaftsteuerlicher Befreiungen bei einer GbR ungeklärt ist und eine Reform der steuerlichen, insbesondere grunderwerbsteuerlichen sowie erbschaftsteuerrechtlichen Behandlung im Raum steht.