Beurkundung und Abwicklung eines Immobilien-Kaufvertrages
Woher bekomme ich den Entwurf des Immobilienkaufvertrags?
Den Entwurf des Kaufvertrags für eine Immobilie (etwa ein Grundstück oder eine Wohnung) erstellt in aller Regel der Notar. Am schnellsten können Sie diesen über unser Online-Formular anfordern. Die Erstellung eines Entwurfs löst allerdings in der Regel eine sog. Entwurfsgebühr aus. Sie sollten einen Entwurf daher erst anfordern, wenn sich die Beteiligten über die wesentlichen Punkte des Kaufvertrags geeinigt haben.
Was steht in einem Immobilienkaufvertrag?
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein auf die konkrete Situation der Beteiligten individuell angepasstes Regelwerk mit allen erforderlichen Sicherheiten für die Übertragung der Immobilie und die Zahlung des Kaufpreises. Der Notar muss dabei stets darauf achten, dass weder Verkäufer noch Käufer vermeidbare Risiken eingehen oder ungesicherte Vorleistungen erbringen und dass der Vertrag rechtlich ausgewogen ist. Die Beurkundung durch den Notar dient dazu, den Beteiligten die rechtliche Bedeutung und Tragweite zu erläutern. Sie ist also kein bloßes Vorlesen.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Grundsätzlich ist die Auflassungsvormerkung, also die kostenpflichtige „Reservierung“ des Grundbuchs, eine unverzichtbare Absicherung für den Käufer. Dies gilt insbesondere bei der üblichen Direktzahlung, wenn der Käufer frühzeitig als zukünftige Selbstnutzer gesichert werden soll oder beim Kauf eines noch nicht fertig gestellten Neubaus, bei dem vor Übergabe Baufortschrittsraten anfallen.
Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass nachträglich im Grundbuch eingetragene Belastungen, denen er nicht zugestimmt haben, nach der Eigentumsumschreibung gegenüber dem Käufer Wirksamkeit entfalten. Eine „Sperrung“ des Grundbuchs ist damit jedoch nicht verbunden und sollte es derartige Eintragungen geben, müssen diese vom Verkäufer beseitigt werden. Erfolgt die Zahlung des Kaufpreises über Notaranderkonto, wird der Notar in diesem Fall die Auszahlung an den Verkäufer stoppen.
Was ist bei der Finanzierung des Kaufpreises zu beachten?
Wenn der Käufer den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren, wird die Bank Grundschuldbestellungsformulare aushändigen (oder diese direkt an den Notar schicken). Mit der Grundschuld wird der Kredit im Grundbuch gesichert. Zusätzlich enthalten die Formulare häufig die Übernahme der persönlichen Haftung (Schuldanerkenntnis). Dies erleichtert der Bank die Durchsetzung ihrer Ansprüche.
Wofür ist der Notar nicht zuständig?
Alle Fragen, die die Höhe des Kaufpreises, die Modalitäten der Übergabe, den Zustand der Wohnung oder des Hauses, das Vorhandensein von Baulasten auf Baugrundstücken (nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Baubehörden eingetragene Beschränkungen der Nutzung des Grundstücks) und gegebenenfalls ein bestehendes Mietverhältnis (Mietsicherheiten, Originalmietvertrag u.ä.) betreffen, muss der Käufer vorab mit dem Verkäufer, dem Verwalter oder dem Makler klären. Das gleiche gilt für die spätere Abrechnung von Mieten, Wohngeld, Grundsteuern, Betriebskosten etc. und für alle Fragen der Verwaltung. Hierzu kann der Notar in der Regel keine Angaben machen und auch keine Ermittlungen durchführen.
Bei Kauf einer gebrauchten Immobilie übernimmt der Verkäufer regelmäßig keine Haftung für ihm selbst nicht bekannte Mängel. Der Käufer sollte daher eventuell gewünschte Untersuchungen vor Abschluss des Vertrages durchführen. Wichtig beim Wohnungskauf: Von der so genannten „Teilungserklärung“, die die Regeln Ihrer Miteigentümergemeinschaft enthält, sollten der Käufer bereits vor Beurkundung eine Kopie vom Verkäufer oder Makler erhalten haben. Bei Neubauten erhält der Käufer diese regelmäßig vom Notar.
Wie geht es nach der Beurkundung weiter?
Ein Großteil der Arbeit des Notariats beginnt erst nach der Beurkundung, etwa für die Registrierung, Reinschrift und Versand des Vertrages (von jedem Vertrag müssen beispielsweise diverse Abschriften angefertigt werden, u.a. für die Parteien, das Finanzamt, die Gemeinde, usw.). Die Parteien erhalten meistens bereits wenige Tage nach dem Beurkundungstermin elektronische PDF-Abschriften des Kaufvertrages.
Wann und wie muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?
Bei der sog. Direktzahlung zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bzw. dessen abzulösende Kreditinstitute. Dazu wird der Notar den Parteien mitteilen, dass die grundlegenden Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vorliegen (sog. Fälligkeitsmitteilung). Der Käufer zahlt den Kaufpreis sodann selbstverantwortlich entsprechend den Bestimmungen des Vertrages zuerst an eventuell abzulösende Gläubiger des Verkäufers und im Übrigen direkt an diesen. Entscheidend für die Wahrung der Frist ist in beiden Fällen der Eingang auf dem Konto.
Bei der mittlerweile seltenen Zahlung über ein Notaranderkonto kann der Käufer den Kaufpreis unmittelbar nach Beurkundung auf ein Konto des Notars überweisen. Der Notar zahlt den Kaufpreis dann nach Vorliegen der Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums an den Verkäufer aus.
Unabhängig von der Zahlung des Kaufpreises erhält der Käufer in der Regel binnen vier bis sechs Wochen nach Beurkundung den Grunderwerbsteuerbescheid (5,5 % in Hamburg und in Sachsen; 5 % in Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt; 6 % in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und in Thüringen; 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein und 3,5 % bei Grundstücken in Bayern).
Die Notar- und die Gerichtskostenrechnung (das Grundbuchamt wird beim Amtsgericht geführt) erhält der Käufer ebenfalls nach Beurkundung bzw. Abwicklung. Grob gerechnet sollte der Käufer mit insgesamt etwa 1,5 bis 2,5 % des Kaufpreises für diese Kosten rechnen, abhängig vom Kaufpreis und der Notwendigkeit einer Grundpfandrechtsbestellung.
Wann ist der Vertrag abgewickelt?
In der Regel erfolgt unmittelbar nach der Kaufpreiszahlung die (Schlüssel-)Übergabe. Mit der Übergabe geht auch das wirtschaftliche Eigentum über. Der Käufer kann ab der Übergabe den Vertragsgegenstand nutzen, trägt aber auch die damit verbundenen Lasten und Risiken. Die Kosten haben Verkäufer und Käufer untereinander auf den Übergabetag abzurechnen.
Endgültig abgewickelt ist der Kaufvertrag erst mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. In der Regel sechs bis acht Wochen nach der Übergabe erhalten die Parteien die endgültige Grundbuchnachricht über Eintragung des Käufers als Eigentümer nebst Rechnung des Grundbuchamts.