I. WONACH RICHTEN SICH DIE NOTARKOSTEN?

Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes. Für die Errichtung öffentlicher Urkunden (Beurkundung von Verträgen, Verfügungen und Beschlüssen) und öffentlich beglaubigter Urkunden (Beglaubigung von Erklärungen und Abschriften) übt der Notar hoheitliche Befugnisse im Bereich der vorsorgenden Rechtspflege aus. Durch die Beauftragung eines Notars kommt kein Vertrag zustande, sondern es wird ein notarielles Verfahren eingeleitet, das öffentlich-rechtlicher Natur ist und zu einem gesetzlichen Kostenanspruch führt. Entsprechend sind die Notarkosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich nach Grund und Höhe geregelt.

Die Höhe der Gebühren richtet sich nicht in erster Linie nach dem Aufwand, sondern nach der wirtschaftlichen Bedeutung des Geschäfts und der Leistungsfähigkeit der Beteiligten. Höhere Gebühren aus Vorgängen mit höheren Geschäftswerten finanzieren viele Amtstätigkeiten, für die der Notar keine kostendeckenden Gebühren erheben kann. Auf diese Weise wird erreicht, dass notarielle Amtstätigkeiten unabhängig vom Wert der Angelegenheit und der Leistungsfähigkeit von jedermann in Anspruch genommen werden können.

II. KANN ICH DIE GEBÜHREN MIT DEM NOTAR VEREINBAREN?

Nein. Vereinbarungen über die Höhe der notariellen Gebühren sind unwirksam. Mit dem Notar besteht kein privatrechtliches Vertragsverhältnis. Der notarielle Kostenanspruch eines Notars ist öffentlich-rechtlicher Natur. 

III. SIND DIE NOTARGEBÜHREN BEI ALLEN NOTAREN IDENTISCH?

Ja. Die Gebühren des Notars sind nach Grund und Höhe gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Grundsätzlich sind die Notargebühren daher bei allen Notaren und Notarinnen in der Bundesrepublik Deutschland identisch. Nur bei bestimmten Gebühren hat der Notar ein eingeschränktes Ermessen (sog. Rahmengebühren bei z.B. isolierter Beratung).

IV. WIE HOCH SIND DIE NOTARKOSTEN BEIM HAUSKAUF?

Bei dem Erwerb einer Immobilie richten sich die Notarkosten nach dem Kaufpreis und den konkreten notariellen Tätigkeiten im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages. Der Notar sorgt beim Immobilienkaufvertrag für einen sicheren Leistungsaustausch („Geld gegen Immobilie“) und verhindert ungesicherte Vorleistungen und vermeidbare Risiken der Parteien. Für den Entwurf, die Beurkundung und die Abwicklung eines Kaufvertrages fallen grundsätzlich Beurkundungs-, Vollzugs- und Betreuungsgebühren an. Die Höhe der Notarkosten hängt im Einzelfall davon ab, ob der Verkäufer abzulösende Banken hat und welche Abwicklungstätigkeiten erforderlich sind, z.B. das Einholen von Zustimmungen oder Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von € 500.000 betragen diese Kosten insgesamt ca. € 3.500 inkl. USt. Hinzukommen die gerichtlichen Gebühren für die Grundbucheintragungen sowie die Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Sicherheit für das kaufpreisfinanzierende Kreditinstitut. 

V. WIE HOCH SIND DIE NOTARKOSTEN BEI EINEM TESTAMENT?

Bei einem notariellen Testament richtet sich die Notarkosten nach dem Vermögen des Erblassers. Die Gegenstände des Aktivvermögens (Kapitalvermögen, Immobilien, Unternehmensbeteiligungen, Kraftfahrzeuge, sonstige Wertgegenstände etc.) sind mit ihrem Verkehrswert, d.h. mit ihrem wahren aktuellen Wert anzusetzen. Verbindlichkeiten (z.B. Schulden bei Kreditinstituten) dürfen bis zur Hälfte des Aktivvermögens abgezogen werden.

Beispiel: Bei einem Aktivvermögen (Geld, Verkehrswert Immobilie) von € 1 Mio. und Verbindlichkeiten von € 700.000 (Kreditverbindlichkeiten für die Immobilie) beträgt der Geschäftswert € 500.000. Die Notarkosten für den Entwurf, die Beratung und die Beurkundung eines Einzeltestamentes eines Erblasers beträgt insgesamt ca. € 1.200 inkl. USt. Im Falle eines gemeinschaftlichen Testaments durch Ehepartner oder eines Erbvertrages betragen die Notarkosten bei diesem Vermögen beider Beteiligter € 2.350 inkl. USt.

VI. WIE HOCH SIND DIE NOTARKOSTEN BEI EINEM EHEVERTRAG?

Bei einem Ehevertrag und einer Scheidungsfolgenvereinbarung hängen die Kosten von dem konkreten Inhalt der Vereinbarungen ab. Bei einem Ehevertrag mit Vereinbarungen zum Güterstand zwecks Ausschlusses des Zugewinnausgleichs im Scheidungsfall (durch Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft) kommt es auf die Summe der gegenwärtigen Vermögen beider Ehegatten (Kapitalvermögen, Immobilien, Unternehmensbeteiligungen, Kraftfahrzeuge, sonstige Wertgegenstände etc.). Jeder Ehegatte darf seine Verbindlichkeiten (z.B. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) bis zur Hälfte seines Aktivvermögens abziehen. Weitere Vereinbarungen z.B. zum nachehelichen Unterhalt und zum Versorgungsausgleich erhöhen den Geschäftswert, und zwar um den Wert der jeweiligen Vereinbarung (z.B. Höhe der vereinbarten Unterhaltsverpflichtungen, Ausgleichswert der Rentenanwartschaften beim Ausschluss des Versorgungsausgleichs).

Beispiel 1: Ehegatten möchten für den Scheidungsfall den Zugewinnausgleich ausschließen. Die Ehegatten haben zu gleichen Teilen ein Haus im Wert von € 500.000 gekauft und zu dessen Finanzierung einen gemeinsamen Kredit über € 400.000 aufgenommen. Daneben hat der Ehegatte sonstiges Vermögen in Höhe von € 20.000 und die Ehefrau sonstiges Vermögen im Wert von € 50.000. Der Geschäftswert beträgt in dem Fall € 285.000 (Ehemann € 135.000 und Ehefrau € 150.000), was zu Notarkosten von ca. € 1.300 inkl. USt. führt.

Beispiel 2: Ehegatten möchten für den Scheidungsfall den Zugewinnausgleich nicht vollständig ausschließen, aber die Beteiligung der Ehefrau an einem Startup und deren Wertsteigerung sollen beim Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt werden. Die Beteiligung hat einen Wert von € 100.000. Der Geschäftswert beträgt in dem Fall € 100.000 (Ehevertrag betrifft nur bestimmten Vermögenswert), was zu Notarkosten von ca. € 800 inkl. USt. führt.

VII. WIE HOCH SIND DIE NOTARKOSTEN BEI EINER VORSORGEVOLLMACHT?

Die Kosten einer vom Notar entworfenen und beurkundeten General- und Vorsorgevollmacht mit umfassenden Befugnissen in Vermögensangelegenheiten und in gesundheitlichen Angelegenheiten hängen vom Aktivvermögen der Vollmachtgeber ab. Verbindlichkeiten werden nicht abgezogen. Maßgeblich ist der hälftige Wert des Aktivvermögens. Wenn in der Vollmacht auch noch eine Betreuungs- und Patientenverfügung enthalten ist, erhöht sich der Geschäftswert geringfügig.

Beispiel: Ein Vollmachtgeber mit einem Aktivvermögen von € 500.000 errichtet eine notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht. Der Geschäftswert beträgt € 250.000. Die Notarkosten belaufen sich auf ca. € 680 inkl. USt.

VIII. WIE HOCH SIND DIE KOSTEN BEI EINER UNTERSCHRIFTSBEGLAUBIGUNG?

Bei einer reinen Unterschriftsbeglaubigung unter einer von Ihnen mitgebrachten Erklärung (z.B. Vollmacht, Löschungsantrag, Zustimmungserklärung, Kirchenaustritt) ist der Notar für den Inhalt der Erklärung nicht verantwortlich, sondern bestätigt lediglich Ihre Identität und Ihre Unterschrift (die in Gegenwart des Notars vollzogen wird oder bei geleisteten Unterschriften in Gegenwart des Notars anerkannt werden). Die Notarkosten betragen abhängig vom Geschäftswert höchstens € 70 zzgl. USt. Falls die Erklärung an einen Dritten übermittelt werden soll, kommt eine Vollzugsgebühr von zusätzlich € 20 zzgl. USt hinzu.

IX. WIE KANN ICH MICH VORAB ÜBER DIE KONKRETEN NOTARKOSTEN INFORMIEREN?

Gerne erteilen wir Ihnen vorab Auskünfte zu den voraussichtlichen Notarkosten. Dafür benötigen wir Angaben zum gewünschten notariellen Vorgang und ggf. Ihren Vermögenswerten. Im Internet findet sich ein Notarkostenrechner auf notar.de/themen/notarkosten/gebuehrenrechner. 

Was unterschreibt man beim Notar?

Ein Immobilienkaufvertrag ist ein auf die konkrete Situation der Beteiligten individuell angepasstes Regelwerk mit allen erforderlichen Sicherheiten für die Übertragung der Immobilie und die Zahlung des Kaufpreises. Der Notar muss dabei stets darauf achten, dass weder Verkäufer noch Käufer vermeidbare Risiken eingehen oder ungesicherte Vorleistungen erbringen und dass der Vertrag rechtlich ausgewogen ist. Die Beurkundung durch den Notar dient dazu, den Beteiligten die rechtliche Bedeutung und Tragweite zu erläutern. Sie ist also kein bloßes Vorlesen. 

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Grundsätzlich ist die Auflassungsvormerkung, also die kostenpflichtige „Reservierung“ des Grundbuchs, eine unverzichtbare Absicherung für den Käufer. Dies gilt insbesondere bei der üblichen Direktzahlung, wenn der Käufer frühzeitig als zukünftige Selbstnutzer gesichert werden soll oder beim Kauf eines noch nicht fertig gestellten Neubaus, bei dem vor Übergabe Baufortschrittsraten anfallen.

Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass nachträglich im Grundbuch eingetragene Belastungen, denen er nicht zugestimmt haben, nach der Eigentumsumschreibung gegenüber dem Käufer Wirksamkeit entfalten. Eine „Sperrung“ des Grundbuchs ist damit jedoch nicht verbunden und sollte es derartige Eintragungen geben, müssen diese vom Verkäufer beseitigt werden. Erfolgt die Zahlung des Kaufpreises über Notaranderkonto, wird der Notar in diesem Fall die Auszahlung an den Verkäufer stoppen.

Was ist bei der Finanzierung des Kaufpreises zu beachten?

Wenn der Käufer den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren, wird die Bank Grundschuldbestellungsformulare aushändigen (oder diese direkt an den Notar schicken). Mit der Grundschuld wird der Kredit im Grundbuch gesichert. Zusätzlich enthalten die Formulare häufig die Übernahme der persönlichen Haftung (Schuldanerkenntnis). Dies erleichtert der Bank die Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Wofür ist der Notar nicht zuständig?

Alle Fragen, die die Höhe des Kaufpreises, die Modalitäten der Übergabe, den Zustand der Wohnung oder des Hauses, das Vorhandensein von Baulasten auf Baugrundstücken (nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Baubehörden eingetragene Beschränkungen der Nutzung des Grundstücks) und gegebenenfalls ein bestehendes Mietverhältnis (Mietsicherheiten, Originalmietvertrag u.ä.) betreffen, muss der Käufer vorab mit dem Verkäufer, dem Verwalter oder dem Makler klären. Das gleiche gilt für die spätere Abrechnung von Mieten, Wohngeld, Grundsteuern, Betriebskosten etc. und für alle Fragen der Verwaltung. Hierzu kann der Notar in der Regel keine Angaben machen und auch keine Ermittlungen durchführen.

Bei Kauf einer gebrauchten Immobilie übernimmt der Verkäufer regelmäßig keine Haftung für ihm selbst nicht bekannte Mängel. Der Käufer sollte daher eventuell gewünschte Untersuchungen vor Abschluss des Vertrages durchführen. Wichtig beim Wohnungskauf: Von der so genannten „Teilungserklärung“, die die Regeln Ihrer Miteigentümergemeinschaft enthält, sollten der Käufer bereits vor Beurkundung eine Kopie vom Verkäufer oder Makler erhalten haben. Bei Neubauten erhält der Käufer diese regelmäßig vom Notar.

Wie geht es nach der Beurkundung weiter?

Ein Großteil der Arbeit des Notariats beginnt erst nach der Beurkundung, etwa für die Registrierung, Reinschrift und Versand des Vertrages (von jedem Vertrag müssen beispielsweise diverse Abschriften angefertigt werden, u.a. für die Parteien, das Finanzamt, die Gemeinde, usw.). Die Parteien erhalten meistens bereits wenige Tage nach dem Beurkundungstermin elektronische PDF-Abschriften des Kaufvertrages.

Wann und was muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?

Bei der sog. Direktzahlung zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bzw. dessen abzulösende Kreditinstitute. Dazu wird der Notar den Parteien mitteilen, dass die grundlegenden Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vorliegen (sog. Fälligkeitsmitteilung). Der Käufer zahlt den Kaufpreis sodann selbstverantwortlich entsprechend den Bestimmungen des Vertrages zuerst an eventuell abzulösende Gläubiger des Verkäufers und im Übrigen direkt an diesen. Entscheidend für die Wahrung der Frist ist in beiden Fällen der Eingang auf dem Konto. 

Unabhängig von der Zahlung des Kaufpreises erhält der Käufer in der Regel binnen vier bis sechs Wochen nach Beurkundung den Grunderwerbsteuerbescheid (5,5 % in Hamburg und in Sachsen; 5 % in Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt; 6 % in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und in Thüringen; 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein und 3,5 % bei Grundstücken in Bayern). 

Die Notar- und die Gerichtskostenrechnung (das Grundbuchamt wird beim Amtsgericht geführt) erhält der Käufer ebenfalls nach Beurkundung bzw. Abwicklung. Grob gerechnet sollte der Käufer mit insgesamt etwa 1,5 bis 2,5 % des Kaufpreises für diese Kosten rechnen, abhängig vom Kaufpreis und der Notwendigkeit einer Grundpfandrechtsbestellung.

Wann ist der Vertrag abgewickelt?

In der Regel erfolgt unmittelbar nach der Kaufpreiszahlung die (Schlüssel-)Übergabe. Mit der Übergabe geht auch das wirtschaftliche Eigentum über. Der Käufer kann ab der Übergabe den Vertragsgegenstand nutzen, trägt aber auch die damit verbundenen Lasten und Risiken. 

Endgültig abgewickelt ist der Kaufvertrag erst mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. In der Regel sechs bis acht Wochen nach der Übergabe erhalten die Parteien die endgültige Grundbuchnachricht über Eintragung des Käufers als Eigentümer nebst Rechnung des Grundbuchamts.

I. IN WELCHEM VERHÄLTNIS SOLLTEN WIR EINE IMMOBILIE ERWERBEN?

Erwerben mehrere Personen (etwa Ehegatten oder nicht verheiratete Partner) zusammen ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, stellt sich die Frage, in welcher „Variante“ dieser gemeinschaftliche Erwerb erfolgt. Es kommen vorrangig zwei Möglichkeiten in Betracht, nämlich der Erwerb

• als Bruchteilsgemeinschaft, also zu Miteigentumsanteilen, oder
• mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

II. BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT

Weit verbreitet ist der Erwerb zu Miteigentumsanteilen als sog. Bruchteilsgemeinschaft. Die Miteigentumsanteile können dabei frei gewählt werden (z.B. zu je 1/2 oder zu 1/3 und 2/3). Die Miteigentumsanteile können beispielsweise auch anhand unterschiedlicher Finanzierungsbeiträge dimensioniert werden. Die Miteigentümer werden mit ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen. Prozentangaben werden nicht eingetragen, aber der Nenner eines Miteigentumsanteils kann beliebig gewählt werden und auch 100 sein.

Jeder Miteigentumsanteil bildet rechtlich ein eigenes Objekt des Rechtsverkehrs. Er kann selbständig veräußert, belastet oder vererbt werden, ohne dass die anderen Miteigentümer dies verhindern könnten oder ein Vorkaufsrecht hätten. In der Praxis wird ein solcher Miteigentumsanteil jedoch nur selten von einem fremden Dritten erworben und auch ein Kreditinstitut möchte in der Regel eine Sicherheit an der gesamten Immobilie.

Jeder Miteigentümer ist grundsätzlich zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums in gleicher Weise berechtigt, soweit nicht die Verwaltung und Benutzung durch eine ergänzende Vereinbarung geregelt wird. Eine solche Miteigentümervereinbarung, die zwecks Bindung der Rechtsnachfolger auch in das Grundbuch eingetragen werden sollte, ist vor allem dann erforderlich, wenn fremde Dritte gemeinschaftlich Grundbesitz in Bruchteilsgemeinschaft halten (z.B. ein Garagengrundstück mit mehreren Garagen, deren jeweilige Nutzung jeweils bestimmten Miteigentümern zustehen soll).

Die Miteigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung weiter ausgestalten, z.B. betreffend die Verteilung des Erlöses im Veräußerungsfall zwecks Berücksichtigung unterschiedlicher Finanzierungsbeiträge. Diese Vereinbarung kann je nach Inhalt privatschriftlich getroffen werden oder der notariellen Beurkundung bedürfen, insbesondere wenn sich einer der Miteigentümer – etwa im Trennungsfall – verpflichtet, seinen Miteigentumsanteil zu veräußern.

Verstehen sich die Miteigentümer nicht mehr und finden sie keine andere Lösung, kann – wenn dies nicht ausdrücklich durch Miteigentümervereinbarung ausgeschlossen wird – jeder einzelne Miteigentümer die Versteigerung des gesamten Objekts durch das Vollstreckungsgericht betreiben lassen (Teilungsversteigerung).

III. GESELLSCHAFT BÜRGERLICHEN RECHTS

Alternativ zum Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft können mehrere Personen vor dem Erwerb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts („GbR“) gründen. Die GbR ist eine Personengesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit, die selbst Trägerin von Rechten und Pflichten ist. Erwerberin und sodann Alleineigentümerin der Immobilie ist in diesem Fall die GbR selbst, während die Gesellschafter nicht Immobilieneigentümer sind, sondern Gesellschaftsanteile halten.

Die Errichtung einer GbR erfolgt durch Abschluss eines (ggf. nur mündlichen) Gesellschaftsvertrages. Lediglich wenn eine neu zu gründende GbR zum Zwecke des Erwerbs einer bereits konkret bestimmten Immobilie errichtet werden soll, bedarf der Vertrag zur Gründung der GbR der notariellen Beurkundung. Die Gestaltung des Gesellschaftsvertrages erfordert zusätzliche rechtliche Beratung, weil die gesetzlichen Regelungen der GbR (§§ 705 ff. BGB) zumeist nicht uneingeschränkt passen und daher vertragliche Regelungen, z.B. sog. Nachfolgeklauseln für den Erbfall, in einem individuellen Gesellschaftsvertrag empfehlenswert sind. Ferner ist regelmäßig die Hinzuziehung eines Steuerberaters erforderlich.

Zum 1. Januar 2024 hat sich das Recht der GbR durch das Gesetz zur Modernisierung des Rechts der Personengesellschaften (MoPeG) geändert. Die von der Rechtsprechung anerkannte Rechtsfähigkeit der GbR wurde in das Gesetz überführt und es wurde ein dem Handelsregister vergleichbares Gesellschaftsregister eingeführt. Vor dem Erwerb von Grundbesitz mit einer GbR muss diese in dem bei den Amtsgerichten geführten Gesellschaftsregister mit Namen, Sitz, Anschrift, Gesellschaftern und Vertretungsregelungen eintragen werden. Dies erfordert eine notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung, an der alle Gesellschafter mitwirken müssen. Die Beteiligungsverhältnisse an der GbR werden nicht im Gesellschaftsregister eingetragen. Mit der Eintragung im Gesellschaftsregister wird die GbR zur eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. eGbR. Im Grundbuch wird die eGbR mit Namen, Sitz und Gesellschaftsregisternummer ohne namentliche Nennung der Gesellschafter eingetragen.

Die eGbR ist eine eingetragene Personengesellschaft im Sinne des § 20 Geldwäschegesetz (GwG) und daher verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten in das Transparenzregister (www.transparenzregister.de) eintragen zu lassen. Die Eintragung in das Transparenzregister erfolgt nicht über den Notar, sondern ist von den Beteiligten selbst zu veranlassen.

Die Beteiligungsverhältnisse an einer eGbR lassen sich unter den bestehenden Gesellschaftern durch entsprechende Anteilsübertragung ohne Mitwirkung von Notar und Grundbuchamt formfrei ändern. Wenn Gesellschafter ausscheiden oder Gesellschafter hinzukommen, ist dies durch notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung von sämtlichen Gesellschaftern zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anzumelden. Im Grundbuch werden mangels namentlicher Nennung der Gesellschafter der GbR Veränderungen in den Personen der Gesellschafter nicht wiedergegeben, weil sich die Eigentümerin, nämlich die GbR, nicht ändert.

Bei der Entscheidung für den Immobilienerwerb mit einer GbR ist vorherige Beratung durch einen Steuerberater ratsam. Im Falle der Eigennutzung ist beispielsweise nicht endgültig geklärt, ob erbschaftsteuerliche Befreiungen für das sog. Familienheim in Anspruch genommen werden können. Im Grunderwerbsteuerrecht stehen wegen des Wegfalls des sog. Gesamthandsprinzips Änderungen im Raum, die zurzeit noch bestimmte grunderwerbsteuerfreie Übertragungen von, auf und zwischen Personengesellschaften betreffen.

IV. WAS SOLLEN WIR WÄHLEN?

Der Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft ist der übliche, einfachste und kostengünstigste Weg. Bei Sachverhalten mit voraussichtlich gleichbleibender Eigentumsquote und gleichbleibender Verteilung von Nutzungen und Lasten, vor allem in den meisten Fällen, in denen Ehegatten gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist die Bruchteilgemeinschaft zumeist das angezeigte Modell. Unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen kann durch die Bemessung der Miteigentumsanteile oder formfrei mögliche begleitende Vereinbarungen über die Erlösverteilung im Veräußerungsfall oder eine Darlehensregelung Rechnung getragen werden. Der Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft ist auch aus Sicht der kaufpreisfinanzierenden Kreditinstitute zumeist die bevorzugte Variante. Änderungen der Miteigentumsanteile sind allerdings nur durch notariell zu beurkundende Auflassung und die Eintragung im Grundbuch möglich.

Der Erwerb mit einer GbR bietet sich an, wenn eine möglichst flexible Rechtsform gewünscht wird, bei der die Möglichkeit zur Anpassung der Beteiligungsverhältnisse ohne Mitwirkung von Notar und Grundbuchamt bestehen soll, z.B. um die über die Beteiligungsquote an der GbR vermittelte „wirtschaftliche Berechtigung“ an dem Grundbesitz an die ganz konkret im Rahmen der Finanzierung geleisteten und sich im Laufe der Zeit ggf. verändernden Beiträge anzupassen. Eine GbR ist aber eine komplexe Gesellschaftsform, welche regelmäßig einen höheren Regelungsaufwand und damit einhergehenden Bedarf an rechtlicher und steuerlicher Beratung auslöst. Im Hinblick auf die zwingend erforderlichen Eintragungen im Gesellschaftsregister und im Transparenzregister führt der Erwerb mit einer GbR auch zu einem größeren administrativen Aufwand und zu höheren Kosten. Der Erwerb mit einer GbR sollte grundsätzlich nicht ohne vorherige steuerliche Beratung erfolgen, u.a. weil die Anwendbarkeit bestimmter erbschaftsteuerlicher Befreiungen bei einer GbR ungeklärt ist und eine Reform der steuerlichen, insbesondere grunderwerbsteuerlichen sowie erbschaftsteuerrechtlichen Behandlung im Raum steht.

Sie haben den Termin beim Standesamt reserviert, die erforderlichen Unterlagen eingereicht und freuen sich auf Ihre Hochzeit. Was viele (künftige) Ehegatten nicht im Blick haben, sind die umfassenden zivilrechtlichen – und damit häufig finanziellen – Rechtsfolgen einer Eheschließung und die Folgen einer Scheidung und des Todes eines Ehegatten. Die Fragen, mit denen wir als Notare in einer typischen Beratung konfrontiert werden, sind zahlreich und vielfältig:

• Hafte ich für Verbindlichkeiten meines Ehegatten?
• Gibt es einen Vermögensausgleich im Fall der Scheidung? 
• Was passiert mit den erworbenen Rentenanwartschaften? 
• Schulde ich meinem Ehegatten Unterhalt? 
• Wer erbt, wenn ein Ehegatte stirbt? 

Mit diesem Beitrag erfahren Sie Wissenswertes über die Erstellung eines Ehevertrags, den Geschäftswert sowie die dabei anfallenden Notarkosten.

Was ist ein Ehevertrag?

Ein Ehevertrag ist eine individuelle Vereinbarung zwischen Ehegatten, mit der sie von den gesetzlichen Rechtsfolgen der Scheidung der Ehe abweichen. Ein Ehevertrag muss zwingend von einem Notar beurkundet werden (§ 1410 BGB). Im Ehevertrag können verschiedene Bereiche geregelt werden, darunter vor allem:

• Güterstand
• Versorgungsausgleich
• Nachehelicher Unterhalt
• Erbrechtliche Regelungen (z.B. Pflichtteilsverzicht)

Die Ehegatten können grundsätzlich frei über die Inhalte ihres Ehevertrages entscheiden. Dennoch gibt es bei Eheverträgen Einschränkungen der Vertragsfreiheit, die den strukturell unterlegenen, schwächeren Ehegatten vor Benachteiligungen zu seinen Lasten schützen sollen. Welche Klauseln und Vertragsinhalte ggf. problematisch sein können, hängt vom Einzelfall ab. Besonders relevant sind hier Regelungen, die in den sog. Kernbereich des Scheidungsfolgenrechts eingreifen und z.B. den nachehelichen Unterhalt oder den Versorgungsausgleich komplett ausschließen. Die Einzelheiten werden in einem Beratungstermin durch Ihre Notarin oder Ihren Notar mit Ihnen erörtert. 

Muss ein Ehevertrag vor der Ehe geschlossen werden?

Ein Ehevertrag kann auch noch während der Ehe oder sogar während des Scheidungsverfahrens geschlossen werden. Voraussetzung ist natürlich, dass sich beide Ehegatten einig über die Inhalte sind. 

Güterstand und Haftung

Das deutsche Recht sieht als gesetzlichen Güterstand die Zugewinngemeinschaft vor. Der Güterstand hat weder Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse noch auf die Haftung. Entgegen verbreiteter Auffassung haftet der Ehegatte daher nicht kraft Gesetzes für die Schulden des anderen Ehegatten. 

Der gesetzliche Güterstand bedeutet, dass bei Beendigung der Ehe ein Vermögensausgleich (sog. Zugewinnausgleich) stattfindet. Hierbei wird die Differenz aus Anfangsvermögen und Endvermögen jedes Ehegatten ermittelt (sog. Zugewinn). Der Ehegatte, der einen höheren Zugewinn zu verzeichnen hat, schuldet dem anderen Ehegatten einen Geldausgleich. 

Die Ehegatten können stattdessen auch Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbaren. Die Gütergemeinschaft kommt in der Praxis fast nie vor. Bei der Gütertrennung findet kein Ausgleich des Zugewinns bei Beendigung der Ehe statt. 

Häufig wird in Eheverträgen eine sog. modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart, d.h. der gesetzlich vorgesehene Vermögensausgleich wird modifiziert. Hier kommt z.B. in Betracht, dass bestimmte Vermögensgegenstände (z.B. Gesellschaftsbeteiligungen des Unternehmer-Ehegatten, Wertzuwächse des von den Eltern geerbten Vermögens) bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt werden. Häufig wird auch vereinbart, dass ein Zugewinnausgleich nur bei Beendigung der Ehe durch Tod, nicht jedoch bei Scheidung, stattfindet. 

Versorgungsausgleich im Ehevertrag

Der Versorgungsausgleich regelt den Ausgleich von Rentenanwartschaften, die während der Ehe erworben wurden, im Falle einer Scheidung. Bedeutsam ist dies vor allem, wenn ein Ehegatte wegen Kinderbetreuung geringere Rentenanwartschaften erwerben konnte. Hierzu kann bereits im Vorfeld im Rahmen eines Ehevertrages Vorsorge getroffen werden. Häufig werden Vereinbarungen zum Versorgungsausgleich auch noch während des Scheidungsverfahrens getroffen. 

Nachehelicher Unterhalt

Unterhaltsansprüche nach einer Scheidung kommen vor allem in Betracht, wenn ein Ehegatte aus bestimmten Gründen (z.B. wegen Alters, Krankheit oder Kinderbetreuung) nicht in der Lage ist, selbst für seinen Unterhalt zu sorgen. Die Höhe der individuellen Zahlungspflichten hängt von den Lebensverhältnissen während der Ehe sowie der finanziellen Situation der Ehegatten nach Scheidung ab. Auch in diesem Bereich lassen sich vorsorgende Regelungen treffen, die den gesetzlichen Unterhalt einschränken oder erweitern.

Was kostet ein Ehevertrag?

Die Notarkosten sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, d.h. die Kosten sind dieselben bei jedem Notar in Deutschland. Es ist Notaren untersagt, von den gesetzlichen Gebühren abzuweichen. 

Die Kosten richten sich nicht nach dem Aufwand oder der Komplexität der Angelegenheit, sondern sind abhängig vom Geschäftswert. Dieser ergibt sich bei Eheverträgen grundsätzlich aus dem sog. modifizierten Reinvermögen der Ehegatten. Für eine konkrete individuelle Kostenauskunft benötigen wir daher den Wert des Aktivvermögens jedes Ehegatten, wobei Immobilien mit dem Verkehrswert anzusetzen sind, sowie die Höhe der Verbindlichkeiten jedes Ehegatten. Die Verbindlichkeiten dürfen für die Geschäftswertbestimmung bis maximal zur Hälfte des Aktivvermögens abgezogen werden. 

Ein Beispiel: Für einen Ehevertrag, in dem eine modifizierte Zugewinngemeinschaft (Ausgleich nur bei Tod) vereinbart wird, zwischen Ehegatten, deren modifiziertes Reinvermögen € 500.000,00 beträgt, belaufen sich die Notarkosten auf € 1.870,00 zzgl. Umsatzsteuer.  

In den Notargebühren sind enthalten:

• Beratung durch den Notar
• Entwurf und Ausarbeitung des Vertrags
• Klärung von Rückfragen, Einarbeitung von Änderungswünschen
• Beurkundung des Ehevertrags

Für wen lohnt sich ein Ehevertrag?

Jedes Ehepaar sollte sich über die Rechtsfolgen der Ehe informieren und zumindest einmal prüfen, ob die gesetzlichen Rechtsfolgen zu den individuellen Vorstellungen passen. Insbesondere zum Schutz von familiärem Vermögen (Erbschaften, Schenkungen) sowie zum Schutz von Betriebsvermögen kann ein Ehevertrag sinnvoll sein. 

Notare sind neutrale Berater 

Die Erstellung eines Ehevertrags erfordert umfassende rechtliche Beratung. Notare bieten hier nicht nur die Beurkundung, sondern beraten die Ehegatten im Vorfeld zur individuellen Vertragsgestaltung. Notare leisten hierbei keine einseitige Beratung, sondern sind zur Neutralität verpflichtet, um eine für beide Ehegatten faire und ausgewogene Lösung zu finden. 

Wie ist das Verfahren? 

Vor der Beurkundung eines Ehevertrages führen wir ein Beratungsgespräch mit beiden Ehegatten durch. Danach erstellen wir einen individuellen Vertragsentwurf, den wir beiden Ehegatten zur Prüfung schicken. Im weiteren Verlauf werden Ihre Rückfragen geklärt und etwaige Änderungswünsche eingearbeitet. Wenn Sie genügend Zeit hatten, um den Entwurf zu prüfen und Ihre Fragen zu klären, vereinbaren wir einen Termin zur Beurkundung. In diesem Termin wird der Ehevertrag durch eine Notarin bzw. einen Notar verlesen und alle Inhalte noch einmal erläutert. Im Anschluss schicken wir Ihnen beglaubigte Abschriften Ihres Ehevertrages für Ihre Unterlagen zu. 

Wenn Sie uns beauftragen möchten, füllen Sie gerne unser Online-Formular aus.

Hier erfahren Sie, welche Gebühren bei einem notariellen Testament auf Sie zukommen können, welche zusätzlichen Kosten im Zusammenhang mit der Testamentserstellung auftreten können und warum es ratsam ist, rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass Ihr letzter Wille ordnungsgemäß umgesetzt wird.

Wozu sollten Sie ein Testament aufsetzen?

Das Testament regelt im Falle eines Todes die Erbfolge. Bei Verstorbenene ohne Testament, wird die Erbfolge gemäß den gesetzlichen Regelungen bestimmt. Diese sieht wie folgt aus:

1. Paar war unverheiratet: zunächst erben die Kinder, falls vorhanden. 
2. Wenn keine Kinder vorhanden sind, dann erben die Eltern
3. Wenn keine Eltern vorhanden sind, dann die Geschwister. 

Bei verheirateten Personen erbt der Ehepartner nach den gesetzlichen Vorgaben, abhängig vom Güterstand.

In Zeiten steigender Erbschaftssteuer und komplexer Familienkonstellationen, wie Patchworkfamilien, reicht die gesetzliche Erbfolge oft nicht mehr aus, um den heutigen Lebensrealitäten gerecht zu werden. Daher sind individuell angepasste und rechtlich abgesicherte Nachfolgeregelungen, in Form eines Testaments, erforderlich. Bei der Erstellung wird der Wille des Erblassers durch den Notar ermittelt und in einem rechtssicheren Dokument festgehalten, das anschließend notariell beurkundet wird.

Was kostet ein notarielles Testament und warum lohnt sich die Investition?

Die Kosten für ein notarielles Testament sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Daher sind die Gebühren bei jedem Notar in Deutschland identisch. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt der Testamentserstellung. Zudem ist es relevant, ob ein Einzeltestament oder ein gemeinschaftliches Testament (z.B. bei Ehepaaren) errichtet wird. Für ein Einzeltestament wird eine 1,0-fache Gebühr, für ein gemeinschaftliches Testament eine 2,0-fache Gebühr erhoben.

Im Allgemeinen gilt: Je höher das Vermögen, desto höher die Kosten. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Gebühren für ein notarielles Testament:

Nachlasswert	Einzeltestament (1,0-fache Gebühr)	Gemeinschaftliches Testament (2,0-fache Gebühr)
10.000,00 €	75,00 €	150,00 €
25.000,00 €	115,00 €	230,00 €
50.000,00 €	165,00 €	330,00 €
100.000,00 €	285,00 €	570,00 €
250.000,00 €	535,00 €	1.070,00 €
500.000,00 €	935,00 €	1.870,00 €
750.000,00 €	1.335,00 €	2.670,00 €
1.000.000,00 €	1.735,00 €	3.470,00 €
1.250.000,00 €	2.135,00 €	4.270,00 €
1.500.000,00 €	2.535,00 €	5.070,00 €
1.750.000,00 €	2.935,00 €	5.870,00 €
2.000.000,00 €	3.335,00 €	6.670,00 €
2.250.000,00 €	3.735,00 €	7.470,00 €
2.500.000,00 €	4.135,00 €	8.270,00 €
2.750.000,00 €	4.535,00 €	9.070,00 €
3.000.000,00 €	4.935,00 €	9.870,00 €
3.250.000,00 €	5.335,00 €	10.670,00 €
3.500.000,00 €	5.735,00 €	11.470,00 €
3.750.000,00 €	6.135,00 €	12.270,00 €
4.000.000,00 €	6.535,00 €	13.070,00 €
4.250.000,00 €	6.935,00 €	13.870,00 €
4.500.000,00 €	7.335,00 €	14.670,00 €
4.750.000,00 €	7.735,00 €	15.470,00 €
5.000.000,00 €	8.135,00 €	16.270,00 €

Vorteile eines notariellen Testaments

Damit der letzte Wille des Erblassers auch tatsächlich umsetzt wird, ist es wichtig, Fehler oder Unklarheiten zu vermeiden. Diese treten häufig in handschriftlich-erstellten Testamenten auf, die am Ende vom Ersteller unterschrieben werden (bei Eheleuten von beiden Parteien). Allerdings kann nur ein rechtlich einwandfreies und klar formuliertes Testament sicherstellen, dass der letzte Wille des Erblassers auch tatsächlich umgesetzt wird. Ist ein handschriftliches Testament unwirksam, gilt die gesetzliche Erbfolge und führt zudem zu erheblichen Kosten.

Ein sorgfältig erstelltes notarielles Testament kann auch Kosten für andere Maßnahmen einsparen, wie:

• Einen Erbschein: Ein notarielles Testament reduziert oft die Notwendigkeit eines Erbscheins, da es als gültiger Nachweis der Erbberechtigung dient.
• Einen Nachlassverwalter oder -pfleger: Ein notarielles Testament kann dabei helfen, die Notwendigkeit eines Nachlassverwalters zu vermeiden.
• Einen Testamentsvollstrecker: Der Aufwand für die Nachlassregelung kann durch ein gut formuliertes Testament minimiert werden.
• Mögliche gerichtliche Auseinandersetzungen: Ein präzises Testament verringert die Wahrscheinlichkeit von Streitigkeiten, die zu zusätzlichen Kosten führen können.

Beachten Sie: Das deutsche Erbrecht ist komplex, und je nach Wohnsitz im Ausland könnten auch internationale Rechtsfragen zu berücksichtigen sein. Wer ohne fundierte Kenntnisse ein Testament verfasst, riskiert, dass der Nachlass nicht wie gewünscht verteilt wird oder höhere Erbschaftsteuern anfallen.

Typische Fehler bei der Erstellung eines Testaments

Fehler bei der Erstellung eines Testaments können dazu führen, dass dessen Gültigkeit infrage gestellt wird oder es zu Streitigkeiten kommt. Folgend die häufigsten Erstellungsfehler:

Ungültiges Testament durch Formfehler oder fehlende Testierfähigkeit

Ein Testament kann ungültig sein, wenn es formale Fehler enthält oder Zweifel an der Testierfähigkeit des Erblassers bestehen.
Mögliche Folge: die gesetzliche Erbfolge greift.

Unklare Formulierungen, Irrtümer und Anfechtungen

Unklare oder mehrdeutige Formulierungen im Testament können zu Problemen führen, z. B. durch Missverständnisse oder rechtliche Anfechtungen. Anfechtungsgründe können von nicht oder unzureichend Bedachten geltend gemacht werden.
Mögliche Folge: gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Enterbung von Kindern und Pflichtteilsansprüche

Wenn Kinder enterbt werden sollen, z. B. durch ein Berliner Testament, sollten potentielle Fallstricke berücksichtigt werden. Kinder könnten ihren Pflichtteil einfordern, was finanzielle Schwierigkeiten für den überlebenden Ehegatten verursachen könnte. Eine sogenannte „Pflichtteilsstrafklausel“ kann hier Abhilfe schaffen.

Erbengemeinschaften

Wenn ein Erblasser mehrere Personen als Erben einsetzt, entsteht eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich über den Nachlass entscheidet. Dies kann zu Streitigkeiten führen, insbesondere wenn die Erben sich nicht einig sind.

Pflichtteilsrechte

Pflichtteilsberechtigte können ihren gesetzlichen Pflichtteil einfordern, was finanzielle Belastungen für die Erben mit sich bringen kann. Hier ist es wichtig, das Testament strategisch zu gestalten, um Pflichtteilsansprüche zu minimieren oder zu umgehen.

Weitere Kosten im Zusammenhang mit einem Testament und Erbfall

Kosten für einen Testamentsvollstrecker

Wurde eine Testamentsvollstreckung angeordnet, hat der Testamentsvollstrecker Anspruch auf eine Vergütung. Diese richtet sich nach dem Nachlasswert und kann anhand der „Rheinischen Tabelle“ ermittelt werden.

Kosten für ein Testamentsvollstreckerzeugnis

Ein Testamentsvollstrecker benötigt ein Testamentsvollstreckerzeugnis, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Die Kosten richten sich nach dem GNotKG.

Nachlasswert	Kosten für 1,0 Gebühr
500,00 €	15,00 €
1.000,00 €	19,00 €
5.000,00 €	45,00 €
10.000,00 €	75,00 €
50.000,00 €	165,00 €
100.000,00 €	273,00 €
500.000,00 €	935,00 €
1.000.000,00 €	1.735,00 €
2.000.000,00 €	3.335,00 €

Erbschein

Die Kosten für die Beantragung eines Erbscheins richten sich ebenfalls nach dem Nachlasswert. Ein notarielles Testament kann die Notwendigkeit eines Erbscheins vermeiden.

Gerichtskosten

Kommt es zu einem Erbstreit, fallen Gerichts- und Anwaltskosten an. Die Kosten eines Gerichtsverfahrens richten sich nach dem Streitwert, der dem Wert des umstrittenen Nachlasses entspricht. Ein notarielles Testament kann solche Streitigkeiten verhindern oder zumindest minimieren.

Fazit: Testament anlegen lassen und absichern

Ein notarielles Testament bietet Rechtssicherheit und kann im Erbfall Kosten und Streitigkeiten vermeiden. Die Investition in ein notarielles Testament kann sich langfristig auszahlen, indem es sicherstellt, dass der letzte Wille des Erblassers wie gewünscht umgesetzt wird. Ein Notar kann individuelle Wünsche und Bedürfnisse im Testament berücksichtigen und rechtlich einwandfreie Regelungen treffen.